養(yǎng)老地產(chǎn)屢遭質(zhì)疑:以養(yǎng)老名義拿地 賣(mài)了房子就撤

    中國(guó)青年報(bào)記者了解到，丹麥最大私人養(yǎng)老公寓運(yùn)營(yíng)商DDH集團(tuán)早在2012年就開(kāi)始進(jìn)軍中國(guó)的養(yǎng)老業(yè)。與中國(guó)近年來(lái)四處拔地而起的“養(yǎng)老地產(chǎn)”項(xiàng)目形成鮮明反差的是，這個(gè)以輸出“養(yǎng)老服務(wù)管理”見(jiàn)長(zhǎng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，兩年來(lái)，只在重慶、上海等地找到很少的一兩家合作伙伴。

    其中的重要原因，丹麥人不清楚，但很多中國(guó)的合作伙伴卻心知肚明?！昂芏嚅_(kāi)發(fā)商以養(yǎng)老的名義拿下土地，賣(mài)了房子，開(kāi)發(fā)商就撤了，也沒(méi)有引入專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，掙完錢(qián)就走了?！鄙虾墙ㄖO(shè)計(jì)規(guī)劃公司副總兼養(yǎng)老事業(yè)部負(fù)責(zé)人蔣亞利接觸過(guò)很多想做“養(yǎng)老地產(chǎn)”的開(kāi)發(fā)商，她判斷開(kāi)放商真實(shí)目的就一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：是否提供后續(xù)養(yǎng)老服務(wù)。

    為了快速回籠資金、實(shí)現(xiàn)盈利，養(yǎng)老項(xiàng)目的投資人們可謂“花樣百出”。除會(huì)員卡制、保證金制、直接租住制外，還有“打擦邊球”的“賣(mài)房制”。與表面熱鬧的養(yǎng)老投資相比，真正能提供專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)的機(jī)構(gòu)卻并不算多。

    養(yǎng)老地產(chǎn)會(huì)員卡價(jià)格幾近翻番？

    上海的親和源項(xiàng)目，是全國(guó)較早打出“養(yǎng)老”旗號(hào)的地產(chǎn)項(xiàng)目。它的特色是，不賣(mài)房子，賣(mài)會(huì)員卡。

    會(huì)員卡分為A卡和B卡兩類(lèi)。2007年剛推出時(shí)，A卡須一次性繳費(fèi)50萬(wàn)元，允許繼承或轉(zhuǎn)讓，入住小區(qū)后每年須根據(jù)房型大小繳納兩萬(wàn)元至7萬(wàn)元不等的年費(fèi)；另一種是只限個(gè)人終身使用的B卡，一次性繳費(fèi)額低于A卡，每年年費(fèi)僅兩萬(wàn)元，實(shí)際入住年限如不滿15年，余款可折算后部分退費(fèi)。

    親和源老年生活形態(tài)研究中心主任華山告訴記者，現(xiàn)如今，A卡已能在市面上賣(mài)到118萬(wàn)元，且親和源社區(qū)已“住滿”，500多戶，1200名老人。

    但一名剛剛?cè)ビH和源考察的投資人卻告訴記者，親和源的情況遠(yuǎn)沒(méi)有其自稱的那么“樂(lè)觀”。據(jù)他了解，親和源經(jīng)營(yíng)7年，如今的入住率也就60%左右。

    有關(guān)入住率的問(wèn)題，記者從另一名與親和源走得較近的合作人那里也得到了證實(shí)，“可能70%左右。但根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)作8年到10年，能有70%以上入住率的話，每年就能有10%以上的較穩(wěn)定收益?！?/p>

    這名合作人認(rèn)為，50萬(wàn)元漲到118萬(wàn)元最大的可能性是開(kāi)發(fā)商自我抬價(jià)的結(jié)果，“他7年前賣(mài)50萬(wàn)元的會(huì)員卡，今年可能要價(jià)到118萬(wàn)元，因?yàn)樗€沒(méi)有住滿，開(kāi)發(fā)商還可以直接賣(mài)。但如果他的會(huì)員直接把卡拿到市面上出售，就不一定能以這個(gè)價(jià)格售出了，因?yàn)樗鼤簳r(shí)還沒(méi)有稀缺性。”

    這名合作人介紹，決定一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)是否值得投資、是否能獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)的最關(guān)鍵因素就是“入住率”。而現(xiàn)實(shí)是，很多養(yǎng)老社區(qū)的入住率距離能實(shí)現(xiàn)盈利的70%還很遠(yuǎn)。

    保利、萬(wàn)科、綠地等大型房企也在養(yǎng)老項(xiàng)目上遭遇尷尬。2013年10月，在開(kāi)業(yè)僅一年多后，保利和熹會(huì)悄然改變了此前針對(duì)“活力型”老人的運(yùn)營(yíng)模式，轉(zhuǎn)而把服務(wù)對(duì)象改變?yōu)閯傂韪鼮橥⒌摹笆е鞘堋崩先恕?/p>

    值得一提的是，其此前主要針對(duì)活力型老人的項(xiàng)目設(shè)計(jì)入駐率還不到20%。

    賣(mài)房子還是賣(mài)服務(wù)

    提起“養(yǎng)老地產(chǎn)”，只要對(duì)此稍有了解的人，無(wú)一例外都會(huì)想起北京順義區(qū)的東方太陽(yáng)城。與現(xiàn)在大多數(shù)會(huì)員制、租住制的養(yǎng)老社區(qū)不同，太陽(yáng)城的特色是“賣(mài)房子”。

    北京太陽(yáng)城集團(tuán)董事局主席朱鳳泊告訴中國(guó)青年報(bào)記者，正是因?yàn)椤百u(mài)房子”，太陽(yáng)城才能在養(yǎng)老行業(yè)方興未艾的當(dāng)下收獲令業(yè)內(nèi)羨慕的100%入住率。

    “中國(guó)老人最喜歡的養(yǎng)老方式是，既能給自己養(yǎng)老，又能留一套房子給子女?！敝禅P泊介紹，太陽(yáng)城項(xiàng)目中的70%作為住宅出售，30%為開(kāi)發(fā)商自持，以養(yǎng)老公寓的形式租給老年人居住，并由太陽(yáng)城自有物業(yè)提供養(yǎng)老服務(wù)。

    據(jù)稱，太陽(yáng)城養(yǎng)老公寓項(xiàng)目已經(jīng)入住700多人，最近連續(xù)3年實(shí)現(xiàn)盈利，并向相關(guān)部門(mén)繳納所得稅。

    但在上海棲城規(guī)劃設(shè)計(jì)公司的蔣亞利看來(lái)，太陽(yáng)城多少有些“打擦邊球”的意思。“存在以養(yǎng)老的名義拿地，然后賣(mài)公寓、賣(mài)別墅掙錢(qián)的嫌疑。”蔣亞利說(shuō)，有的開(kāi)發(fā)商以養(yǎng)老的名義賣(mài)完房子就撤出樓盤(pán)，最多在小區(qū)里搞一個(gè)養(yǎng)老大學(xué)、養(yǎng)老俱樂(lè)部就完事兒，這并不是真正意義上的養(yǎng)老社區(qū)，“北京、上海的養(yǎng)老地產(chǎn)口子特別難開(kāi)，其他中小城市就有很多了，90%以上都是普通開(kāi)發(fā)商自稱在搞養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目?！?/p>

    對(duì)此，朱鳳泊解釋，北京太陽(yáng)城項(xiàng)目在拿地時(shí)是以高價(jià)購(gòu)買(mǎi)的“別墅用地”，不存在以養(yǎng)老的名義圈地的行為?！拔沂悄米≌玫卦谧鲳B(yǎng)老項(xiàng)目，只是單純看好未來(lái)養(yǎng)老市場(chǎng)這一塊，練練手而已?！敝禅P泊說(shuō)。

    他透露，因?yàn)橥顿Y人咨詢眾多，下一步，太陽(yáng)城養(yǎng)老公寓板塊也將被拿出來(lái)與一名投資者合作。根據(jù)投資人的建議，公寓或?qū)⒃诎丛伦庾≈?，另外收取一定?shù)額的“保證金”。

    “我們不是會(huì)員費(fèi)而是保證金，‘保證金’是肯定會(huì)退給客戶的，‘會(huì)員費(fèi)’從法律上講，是可以不退的?！备鶕?jù)朱鳳泊對(duì)市場(chǎng)的判斷，“保證金”制度比“會(huì)員費(fèi)”制度更能招攬顧客，“這樣客戶保證能退到錢(qián)，我們也能用這些流動(dòng)資金做些中短期投資以補(bǔ)貼養(yǎng)老公寓的運(yùn)營(yíng)開(kāi)銷(xiāo)?！?/p>

    “拿地”是關(guān)鍵

    上海親和源老年生活形態(tài)研究中心主任華山近期注意到，過(guò)去民政部門(mén)還給養(yǎng)老社區(qū)按養(yǎng)老床位給補(bǔ)貼，現(xiàn)在已經(jīng)不提這個(gè)了。

    取而代之的是“社會(huì)化養(yǎng)老”。華山認(rèn)為，政府的意思是，對(duì)于680萬(wàn)名“三無(wú)”老人由政府兜底，而全國(guó)兩億老人中剩下的部分，則由市場(chǎng)來(lái)解決他們的養(yǎng)老問(wèn)題。

    李克強(qiáng)總理在去年8月的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議中也將社會(huì)力量列為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的“主角”。

    一個(gè)有趣的現(xiàn)象是，與中央高層鼓勵(lì)社會(huì)力量參與養(yǎng)老不同的是，地方政府對(duì)于社會(huì)力量參與養(yǎng)老，尤其是“養(yǎng)老地產(chǎn)”這一塊卻都“不愿多談”。記者嘗試聯(lián)系上海、蘇州兩地的政府相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人，聽(tīng)說(shuō)要談“養(yǎng)老地產(chǎn)”，對(duì)方都委婉地拒絕接受采訪。蘇州一家正在開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的國(guó)企，也對(duì)此話題諱莫如深。

    關(guān)鍵問(wèn)題就在“土地”上。記者了解到，根據(jù)《劃撥用地目錄》，老年人社會(huì)福利設(shè)施用地屬于“非營(yíng)利性社會(huì)福利設(shè)施用地”，可以以劃撥方式取得。

    一名業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這塊土地，無(wú)論政府是否“劃撥”給申請(qǐng)人，都不太好談，“不劃撥，他說(shuō)你的城市規(guī)劃里壓根兒就沒(méi)有規(guī)劃養(yǎng)老用地；劃撥了，他開(kāi)發(fā)一陣子后，改成賣(mài)房了，政府又該被問(wèn)責(zé)了?！?/p>

    記者查詢上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，上海自2012年至今，僅閔行、長(zhǎng)寧兩區(qū)掛出過(guò)專用于養(yǎng)老的地塊，閔行地塊約6公頃、長(zhǎng)寧地塊約0.3公頃。

    親和源的投資方之一、溫州商人周星增曾在接受媒體采訪時(shí)轉(zhuǎn)述區(qū)里一名官員的話稱，“不是我不給面子，我任期3年，需要拿出政績(jī)；土地批給房地產(chǎn)商，馬上就有一大筆收入；批成工業(yè)用地，馬上就有稅收；批成養(yǎng)老院，什么現(xiàn)成好處都看不到?！?/p>

    一邊是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的政府官員不愿批養(yǎng)老地塊，另一邊，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的政府官員“亂批”養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在社會(huì)上造成壞影響。

    全國(guó)政協(xié)委員、民建中央常委錢(qián)學(xué)明對(duì)開(kāi)放商借養(yǎng)老名義低價(jià)獲得劃撥用地的行為就曾表示過(guò)不滿。他認(rèn)   為，這種現(xiàn)象造成的一個(gè)結(jié)果是，政府不敢再把土地批給私人房企，為圖“放心”只敢把地批給國(guó)企做養(yǎng)老，“這樣又不是充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)模式了?！?/p>

    社區(qū)養(yǎng)老或成未來(lái)政府和市場(chǎng)的折衷選擇

    錢(qián)學(xué)明在對(duì)多地養(yǎng)老行業(yè)調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，政府或許可以從另一個(gè)角度鼓勵(lì)發(fā)展養(yǎng)老行業(yè)。

    “做專門(mén)的養(yǎng)老社區(qū)不現(xiàn)實(shí)，可以考慮在成熟社區(qū)里劃定一塊養(yǎng)老用地?！卞X(qián)學(xué)明建議，未來(lái)在土地拍賣(mài)過(guò)程中，政府可以規(guī)定其中的一部分地皮專用于養(yǎng)老，開(kāi)發(fā)商可以自主運(yùn)營(yíng)這塊土地，也可以通過(guò)招標(biāo)形式引入專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，“如果覺(jué)得這個(gè)市場(chǎng)好，開(kāi)發(fā)商完全可以自己做，覺(jué)得不好，你就把地租給專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，讓別人來(lái)做?！?/p>

    錢(qián)學(xué)明說(shuō)，從目前投資界對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的熱衷度來(lái)看，社區(qū)養(yǎng)老未來(lái)的發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

    保利和熹會(huì)就是開(kāi)發(fā)商主動(dòng)劃地做養(yǎng)老的一個(gè)典型案例?！昂挽鋾?huì)”老齡公寓由保利西山林語(yǔ)小區(qū)內(nèi)的酒店改造而成，專為失能老人提供有償服務(wù)。

    保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，“和熹會(huì)”將作為保利在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的專業(yè)品牌，未來(lái)將向全國(guó)推廣。而類(lèi)似“和熹會(huì)”的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)未來(lái)10年可能會(huì)建50個(gè)，保利布局的每個(gè)城市可能都會(huì)建一個(gè)甚至兩個(gè)。

    而在老年人持有公寓方面，公司建設(shè)的項(xiàng)目中將留出部分面積作為老年性持有公寓，將來(lái)每個(gè)城市有五六個(gè)項(xiàng)目會(huì)持有老年性公寓。保利地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)宋廣菊說(shuō)，對(duì)已建成的社區(qū)將投入5億元至10億元，進(jìn)行適老化改造。

    “目前來(lái)看，就算你政府不給劃撥優(yōu)惠的養(yǎng)老用地，開(kāi)放商們也會(huì)瞄準(zhǔn)其中的盈利點(diǎn)，主動(dòng)建設(shè)養(yǎng)老設(shè)施?！卞X(qián)學(xué)明認(rèn)為，已有社區(qū)適老化改造和新建社區(qū)強(qiáng)制騰出養(yǎng)老地塊將是未來(lái)社會(huì)化養(yǎng)老的大方向。

    除保利外，與萬(wàn)科合作密切的建筑設(shè)計(jì)師蔣亞利向記者透露，萬(wàn)科方面也在著力從“養(yǎng)老”角度提升其物業(yè)服務(wù)能力，“萬(wàn)科現(xiàn)在的口號(hào)就是做物業(yè)服務(wù)，代收快遞、幫叫出租這種表面化的服務(wù)已經(jīng)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力了，未來(lái)，養(yǎng)老服務(wù)將是他們發(fā)展的一個(gè)重點(diǎn)?！?/p>

    但一名長(zhǎng)期關(guān)注養(yǎng)老行業(yè)的上海投資人告訴記者，無(wú)論是保利還是萬(wàn)科，其參與“養(yǎng)老”的目的其實(shí)都是“賣(mài)房”。

    “投資界最關(guān)注的倒不是養(yǎng)老社區(qū)的盈利模式，這些花樣其實(shí)都是噱頭，我們看中的是土地價(jià)值?！边@名投資人分析，一家能以養(yǎng)老劃撥用地價(jià)格拿地開(kāi)發(fā)的養(yǎng)老社區(qū)，一定比一家以市場(chǎng)價(jià)格拿地的養(yǎng)老社區(qū)更受投資人親睞，“誰(shuí)會(huì)那么傻，市場(chǎng)價(jià)格拿的地，把它當(dāng)作養(yǎng)老社區(qū)來(lái)運(yùn)作？純粹是噱頭?！?/p>

    這名投資人說(shuō)，“賣(mài)房”所得的利潤(rùn)以及資金回收的效率要遠(yuǎn)高于“賣(mài)養(yǎng)老服務(wù)”，“拿養(yǎng)老的地賣(mài)房，據(jù)我所知，是可以操作的。就看誰(shuí)有本事操作了。”